●法律 ●医療・福祉 ●年金・社会保険 ●税金 ●経営 ●マンション ●赤ちゃんと子ども ●子どもと教育 ●障害児教育 ●非行 ●性と生

この欄は、しんぶん「赤旗」の電話相談に掲載されたものと、日本共産党鹿児島県議団によせられた相談を中心に作成されています。回答はいずれも各界の専門家によるものです。お問い合せはメールでどうぞ。

☆結露で押入や壁にカビ／どうすれば修繕できるか　s-03071602 Ｑ築６年の１２階建てマンションの２階に住んでいます。私の家は３部屋で今は南向きですが、北側の押入や中や壁のカビがひどく悩んできます。何とか修繕したいのですが。 ○住戸の位置は端ですか。そのひどい状況とは？ ●端ではありません。北側の部屋の押入がびしょびしょになり、置いていたタンスが駄目になりました。隣の家も湿気がひどいと言っていました。 ○それほどひどいと漏水では。 ●専門家に調べてもらいましたが、漏水ではなく結露ではないかということでした。 ○部屋の天井の隅や窓のサッシ枠下の状態はどうですか。 ●結露が窓枠下のも出ていますし、新しかった床フローリングにも漏れることがあり、表面につやがなくなってきました。 ○マンションは戸建て住宅に比べて気密性がよいので換気不足になりがちです。部屋を一日中閉め切っていませんか。 ●仕事で留守にするときは小窓を開けて出るなど、換気には心がけているつもりです。 ○そうであれば、構造上問題がありそうですね。外壁とその周辺部の断熱性能が不足している可能性が高いです。 　結露の原理は単純です。単位体積（または容積）当たりに含まれる水分（水蒸気）量は限度があります。気温が高いほど多くの水分を含みますが、低いと逆に少なくなる性質を持っています。したがって、水分量を多く含んだ空気が冷やされると過飽和になり、その境界線で水滴となる現象です。 　結露はさまざまな原因で発生しますので、その原因を正確に突き止めて、それを取り除かない限り繰り返し起こります。 　外壁は断熱していても床面がされていない場合や、ちょっとした施行ミスでも起きることがあります。今回の場合は、分譲会社に原因を調査させ、その説明を受けて、解決策を探ることです。 　瑕疵（かし）担保責任の期間の問題はありますが、建物の基本性能にかかわる問題です。分譲会社にとっては信用問題ですから、応じるのが普通です。管理組合が交渉に当たる方がよいでしょう。 　管理組合に交渉してほしいと申し入れは？ ●まだです。 ○この結露はカビやダニを発生させ、健康を損なうことにもなります。これはマンション全体の問題ですから、管理組合として分譲会社や施工会社の責任で改善される必要があります。早速、申し入れてください。

☆ペット飼育禁止している、使用規則を変えたいが　s-03071601 Ｑマンション生活をはじめて十八年たち、子どもも独立し、今は六十代半ばの私たち夫婦だけになりました。日常何か物足りなさを覚え、犬を飼おうかと話し合っています。当マンションでは、ペットの飼育は禁止されています。何とか飼えるようにならないでしょうか。 ○管理規約はどう定めていますか。 ●管理規約を受けた使用規則には、「小鳥及び魚類以外の動物を飼育することを禁止する」と記載されています。 ○ペットはコンパニオン・アニマルとも呼ばれ、家族の一員として人間の心に潤いを与えてくれ、情操教育にも寄与する面もあり、一律に全面禁止の合理性があるかどうかは検討する必要があります。 　これに対して一般にペット飼育禁止の根拠としては、ペットの鳴き声、ふん・尿、臭気、汚れ・損傷、ペット病などがあげられます。 　こういう両面がありますから、ペットが飼育できるようにするためには、マンション内の多数の人が了解できるやり方が必要です。 　ところで、あなたのマンションは理事会などでペットの飼育が問題になっていますか。 ●はい、隠れてペットを飼っている人もいるので何とかしなければと、理事会ではアンケートを取ろうとしています。アンケート項目はどうすればよいのでしょうか。 ○アンケート項目としては、「ペットを現に飼っているか・いないか」、「買っている理由・いない理由」、「今後、飼ってはいけないか・一定のルールを守れば飼ってもよいか」などになります。 　アンケート調査の結果、「飼ってもよいと思う」という意見が多い場合には、具体的に規則の改正作業を進めることになります。 ●その後の手順と規則の内容はどのようにすればよいですか。 ○例えば、「ほかの居住者に迷惑または危害を及ぼす動物を飼育することを禁止する」という使用規則の改正案を総会に提案し、あわせてペット飼育規則も制定することになります。 　内容としては、「「ベランダで飼育しない」「ベランダでブラッシングしない」「通路、エレベーターなどの共用部分では抱きかかえるか、革ひもでつなぐ」「ふん・尿の後始末をする」などになるでしょう。 　その上でペット飼育委員会を設置し、�@ペットを登録し管理組合に届ける、�Aペット講座を開き、マナー、モラル、しつけの大切さを学習する、�Bペットによって被害を受けた住民からの苦情を適切に処理する態勢を作る、のがよいでしょう。 　ペット問題は、飼育者と非飼育者の利害で対立することが多いので、慎重に進めることが必要です。マンションの管理規約や規則はマンション住民にとって快適なくらしをするためにあることを基本に据えて、ペット問題を考えてください。

築２７年で浴室の防水破れが心配。改修にはどうすれば　s-01031402 　築２７年で２５０戸のマンション居住者です。浴室の天井にさびが出たり、なかにはふくらんだりしてきている住戸が数戸見つかっています。専有部分の防水が破れているのではないかと心配です。 ○浴室防水の改修はしましたか。 ●一回もしていません。ただ正確な戸数はわかりませんが、ユニットバスに換えているところもあるようです。 ○築年数状況から見て、上階の浴室のコンクリート床の下面に吹きつけなどの化粧をして表れている、いわゆる直天井という構造で、その床に水が侵入して鉄筋を腐食させているとみて間違いなさそうです。配水管はどうなっていますか。 ●天井の端に見えています。この浴室の防水は専有部分ですが、居住者にまかせていていいでしょうか。 ○その浴室の床は防水配水管がコンクリート床（法定共有部分）を貫通しています。そのために、下階の居住者の協力が工事の必要条件になります。このような構造の場合は、住戸内部の仕上げ部位であっても、共有部分と見る方が実態にかなっていると思われます。管理組合で取りあげてもらい、いっせいに改修した方がよいでしょう。 ●改修はどうすればよいですか。また、現状の広さなどは確保できるのですか。 ○まずは現状の正確な把握のための調査を実施し、その上で資金を含めた総合的な改修計画を練り上げる必要があります。工法は大きく２つに分かれています。再び防水を施工する現状継承工法と現在の部屋の中にユニットバスを備え付ける方法です。前者を選択した場合は、規約の共有部の範囲に防水層を盛り込んでおいた方がよいでしょう。ユニット設置工法を選択した場合は、配水管を床上に変更し、管理区分は占有のままとして、居住者がユニットの内壁材を自由に選択できるようにしておくことの方が合理的です。また、浴室のひろさと天井の高さについてですが、前者はほぼげんじょうどおりの寸法が確保できますが、後者は一回り小さくなります。工費は仕上げ材にもよりますが、防水工法で４０万円から５０万円、ユニット工法で５０万円から６０万円程度です。いっせいに行うことで工費の節約も期待できます。その他の工法にも得失があり、時間をかけて総合的に検討し、居住者間の合意をはかることが大切です。 新築に住んでまだ２年。次々と出る欠陥にどう対処？　s-01031401 　７０戸のマンションの居住者です。一昨年４月に新築マンションに入居して、もう少しで二年になります。最近、水漏れ問題や異常な結露の問題が出てきたので、管理組合で居住者にアンケートを採ったところ、いろいろ問題が出てきました。どのように対処したらよいでしょうか。 ○水漏れ問題というのは、具体的にはどういうことですか。 ●ある住戸の台所の天井から漏水したのです。 ○築後二年もたたないのにひどいですね。原因は判明したのですか。 ●売り主、施工業者、管理会社で調査しましたが、結局その部屋の配管に問題があるということでした。ただ、個人的にはこのマンションの構造的欠陥の問題ではないかと思っています。 ○それは何か具体的な理由があるのですか。 ●あくまで推測です。しかし、他の部屋でも異常な結露や水たまりが見られるなど、このマンションはどこかに雨漏りをしている部分や断熱材の誤使用による部分があるのではないかと思います。 ○建築士など専門家に調査してもらい、原因をはっきりさせる必要がありますね。アンケートでほかに出ている問題は。 ●クローゼット内や部屋全体の湿気、天井・台所のカビ、タイル破損や目地がとれてしまっている、トイレの下のパッキンがはずれた、さらにはフローリングがボコボコする感じなどです。どのように請求していけばいいでしょうか。 ○まず、「隠れた瑕疵（かし）」にあたれば、民法により損害賠償請求ができます。「隠れた」とは「取引において通常要求される注意を用いても発見されない」という意味です。ただし、この請求は買い主が事実を知ったときから１年以内に行使しなければなりません。そして、この期間については、契約では普通引き渡しから２年とされている例が多いようです。また、これとは別に各項目により保証期間を定め、保証期間内に瑕疵が発生した場合は、無償で補修するという契約がなされている場合が最近では普通です。これは、アフターサービスと呼ばれていて、たとえばある保証書によると、屋上・屋根の雨漏りは建物完成後１０年、排水不良は引き渡しご２年、電気の配線・給水管・ガス配管は２年、浴室設備の作動不漁などは１年というような基準が書かれています。このような保証書はありますか。 ●あると思います。今お話の引き渡し後２年とは、住民票を移動した日のことなのでしょうか。 ○実際に住んだ日です。このように期間制限がありますので、疑問のあるところにはできるだけ広範囲に請求しておくべきだと思います。 ●私のマンションは全員が引き渡しを受けてから１年半は経過しています。保証書で一年とされているものはあきらめるしかないのでしょうか。 ○あきらめずにまず請求しておくべきです。詳しく調べなければ、本当に１年の期間制限の適用がある瑕疵なのか、それとももっと重大で２年なのか、はっきりしないのが普通です。もし、構造的な欠陥であれば、居住者・管理組合が売り主らと交渉して保証期間にかかわらず補償させたり、今後は保証期間を延長して無償で修理するよう約束を取り付けることなどにとりくむ必要があります。マンション問題は１室で起こった瑕疵は他の部屋でも起こる可能性が高いものです。マンション住民それぞれが他の人の問題も自分の問題として考え、みんなでねばり強く交渉することが大切ですので、ぜひがんばってください。 大規模修繕の積立金不足で破産宣告受けた人と分担金　/s-00082301 　約１００戸のマンションです。この間、管理組合で大規模修繕工事の準備をしてきましたが、積立金が足らず臨時分担金を徴収せざるを得ません。しかし、一回部分の１０住戸の店舗所有者が、先ごろ破産宣告を受けてしまいました。 ○管理費の修繕積立金の支払い状況は？ ●破産宣告の３ヶ月前までは支払われております。 ○店舗所有者の財産状況は？ ●店舗は約７年前に借り入れた銀行の貸金などでオーバーローン状態です。そのほか自宅がありますが、これも銀行の担保になっております。ほかの財産は若干の売掛金などがあるくらいでほとんどなさそうです。お店は賃貸ですが、店子のみなさんは家賃を破産管財人に支払っています。 ○破産とは、支払不能な人についてその財産を平等に分ける手続きです。この場合、管理費（修繕積立金を含む）の扱いは次のようになります。 　まず破産宣告より前の未払い管理費等については、「破産債権」といって裁判所が選んだ破産管財人が集めたお金（「破産財団」といいます）から配当をうけとることとなります。しかし、本件の場合はほとんどが財産はない状態ですから、配当を受けることは期待できないでしょう。 　次に破産宣告後の管理費等は、「財団債権」といって破産財団から優先的に受け取ることが出来ます。 　いずれにせよ裁判所や破産管財人にたいして必要な届け等を出してください。 ●管理費には優先権があると聞きましたが ○管理費については区分所有法によって、未払い者の区分所有権および建物に備え付けられた動産に対して先取特権があると規定されています。しかし、この先取特権は実際には抵当権（銀行のローン）、税金の滞納部分に優先しません。本件では、マンションはオーバーローン状況ですから行使する実益はありません。 　ただし、マンションが今後売却される可能性があります。競売手続きですと安くなってしまいますので、破産管財人としては任意売却を試みるのが普通です。この任意売却の際には、管理費未払い分は買い主との関係で支払いを済ませてから売却するのが普通です。したがって、破産管財人に対して売却の可能性や進行状況などを問い合わせ、任意売却の際には必ず管理費の精算を行うよう要求してください。 ●競売になるのでは、という話もありますが。 ○その可能性ももちろんあります。通常オーバーローンなどで任意売却の話が出来ないと判断すると、破産管財人は区分所有権を破産財団から放棄してしまいます。そうすると、未払い分は結局特定承継人（競落人）が現れた場合、その承継人から取り立てるほか無くなります。 　なお、破産手続きは競売手続きと別個に進みますが、通例破産手続きでは免責決定を裁判所が出すのが普通です。免責決定が出ると、未払い管理費のうち、破産宣告前の未払い分については、免責の対象となり、管理組合が請求権を行使出来なくなる可能性があります。 ●大規模修繕についてはどうしたほうがよいでしょうか。 ○総会で決めても、実際に１０戸分の臨時修繕分担金が徴収できないという現実があります。実施する以上は、ほかの区分所有者がこの１０戸からはとりあえずは分担金の徴収が出来ないというリスクを覚悟しないと、工事に入ることが出来ません。工事の内容にもよりますが、延期・緊急性のある部分に工事内容を限るなど、再検討が必要となると思います。 入居後ずっと問題を抱えて分譲会社と交渉しているが…/s-00082302 　入居して２年のマンションですが、入居直後のクレームも含めてこの２年ずっと問題があり、分譲会社とやり合っています。しかし根本的な解決ができません。どうしたらよいでしょうか。 ○どんなことが問題になっていますか。 ●専有部分では、床の堅さが不均等である、流しの排気ファンを回すと玄関ドアが開かなくなる、大雨の時に玄関ドアから雨水が入ってきた、ユニットバスの出入り口ドアの建て付けが悪いなど多数あります。ベランダやルーフバルコニーでは、細かいひびは無数にあり、また大きなひびもあります。廊下などの共用部分では、上階からの水漏れあとがすじ状に出ています。壁のタイルから水の染み出たあとがあり、タイルがはがれている個所もあります。外部では、雨水排水が通っている植え込みの土の高さが低くなっている個所があり、配水管が破れてしまったのではないかと思います。 ○それは相当な問題かと思いますが、それぞれのお宅や管理組合はどのように対応をしていますか。 ●個人でも交渉していますし、住民同士も連絡をとりながら管理組合でも理事会を先頭に交渉をしています。しかし、不具合だと判断する技術上の問題や補修の方法などでどうも納得がいきません。ごまかされているような気がします。態度も人によって違い、高圧的な態度をとったり、「お宅だけ処理するから、よそには内緒にしてくれ」など、硬軟の交渉術にもたけているように思えます。強く言ったところだけは、嫌々ですがなおしてくれています。しかし、根本的なところで逃げられているような気がします。 ○そうした場合、専門家に応援を求めるという方法があります。 　こういった不具合に対処するときは、�@現象の確認、�A原因の究明、�B補修方法の確認、�Cその後の保障の４点が大切です。このときに、技術の分野で支えるのが建築技術者で、交渉面で支えるのが弁護しという専門家です。支える役割の専門家は本人たち以上には怒れません。本人たちが、欠陥や不具合、相手の態度などに不合理を寛治、起こったときにこそ支える役割の専門家の力が発揮できます。分譲会社の説明が「技術上の「ごまかし」などと感じさせるようでは困ります。技術者など専門家は、本来は普通の人がわかる言葉で表現しないといけないと思います。聞く側も納得するまで説明を求めるということが必要です。もっとも、納得できないと言うのがあまりにも少数なら、意見を保留しながら様子を見ることも、全体のことを考えると必要かもしれません。最近では不具合の記録にビデオを活用している場合もあります。専門家のサポートを頼んでも、いつも現場を見ていられませんので住民のみなさんも記録をきちんとすることが大切です。